出租房屋漏水，租赁双方两上法庭——承租人持20张照片讨损失为何败诉？ -九游app官方正版下载

　　出租的地下室未取得建设工程规划许可证，租赁合同有效吗?水管爆裂，地下室被淹，承租人能因此拒交租赁费和暖气费吗?法庭上，承租人拿出20张照片和一份自拟清单证明自己的损失。3月29日，乌鲁木齐市中级人民法院审结这起一波三折的租赁合同纠纷案件。

　　水管爆裂引发租赁纠纷

　　2011年10月24日，乌鲁木齐市沙依巴克区某单位(下称某单位)与乌鲁木齐某汽车服务有限公司(下称汽车公司)签订《房屋租赁合同》，约定某单位将其地下室出租给汽车公司，用于办公、汽车修理、装潢等，租赁期限自2011年11月1日至2016年10月31日。双方约定了租金标准和九游app官方正版下载的支付方式，租赁期间发生的水、电、暖等费用，由汽车公司承担。

　　租赁期满后，汽车公司继续在涉案地下室经营。

　　2018年10月，涉案房屋一楼的下水管道爆裂，致使汽车公司的家具和设施被浸泡。汽车公司认为，某单位未检查、维护相关设施设备，给其造成损失，应予赔偿。2018年11月以后，汽车公司拒绝交纳租赁费，并一直拖欠2014年以后的暖气费。

　　2019年6月，汽车公司搬离涉案地下室。

　　某单位讨要租赁费和暖气费未果，将汽车公司诉至乌市沙依巴克区人民法院，请求法院判令汽车公司向其支付房屋占有使用费12万余元、支付2014-2018年的暖气费46000元。

　　汽车公司提出反诉，请求法院判令某单位赔偿其因房屋漏水造成的损失35990元。

　　庭审期间，汽车公司称，已足额向某单位交纳2011-2014年度的采暖费，但某单位没提供暖气费发票;汽车公司在承租期间，因某单位未尽到维修义务，导致涉案房屋一楼的下水管道爆裂，致使汽车公司的家具设施被浸泡，造成损失;最重要的一条，涉案地下室未取得建设工程规划许可证，租赁合同无效。基于以上原因，汽车公司拒绝交纳暖气费和租赁费，某单位应予赔偿。

　　租赁合同无效也要付费

　　庭审中，法院查明，涉案地下室未取得建设工程规划许可证。

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”

　　法院审理认为，涉案地下室并未取得建设工程规划许可证，故双方签订的《房屋租赁合同》自始无效。

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”

　　法院认为，某单位要求汽车公司支付房屋占有使用费符合法律规定。

　　庭审中，经某单位与汽车公司对账，确认截至2019年6月汽车公司从案涉地下室搬离，汽车公司欠付某单位2018年11月至2019年6月房屋占有使用费78125元。

　　汽车公司对未支付2014-2018年采暖费不持异议，依据某单位提交的采暖费发票及热力公司开具的证明，可以证实2014-2018年涉案地下室的暖气费46000元已由某单位交至热力公司。故法院对某单位要求汽车公司支付暖气费的诉讼请求按照46000元予以支持。

　　照片 清单≠事实依据

　　庭审中，汽车公司提交了20张照片和一张自行草拟的损失清单，拟证明因房屋漏水造成其损失35990元。

　　某单位对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。

　　法院认为，汽车公司因漏水造成损失，应当由具有评估鉴定资质的专业机构进行损失评估，其自行草拟的损失清单无法作为定案的依据，法院对汽车公司的反诉请求不予支持。

　　乌市沙区法院一审判决：汽车公司支付某单位房屋占有使用费78125元、暖气费46000元;驳回汽车公司要求某单位赔偿损失35990元的反诉请求。

　　汽车公司不服，向乌市中级法院提起上诉，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回某单位的诉讼请求，改判某单位向汽车公司赔偿损失35990元。

　　今年3月19日，乌市中级法院开庭审理了此案。

　　某单位辩称：由于市政公司主管道破裂，致使涉案房屋的下水管道爆裂，当时也是市政公司维修的，汽车公司是知道的，某单位也是受损失方，汽车公司没有要求某单位赔偿的权利，而且汽车公司没让相关部门评定损失范围，故汽车公司的该项请求没有事实依据，请求二审法院维持一审判决。

　　法院认为，某单位提交了采暖费发票及热力公司开具的证明，可以证实某单位已把2014-2018年涉案地下室46000元暖气费交至热力公司。汽车公司称下水管道爆裂给其造成损失，因汽车公司不能对漏水现场物品情况及具体损失提交直接证据加以证明，故汽车公司应承担举证不能的法律后果，其要求赔偿损失的请求没有事实依据。

　　3月29 日，乌市中级法院作出判决，驳回上诉，维持原判。

责任编辑 荣雪颖